中古マンションリノベの注意点

こんにちは！
AEMリフォーム(AEM不動産)です！

コロナ禍で、さまざまな業界で景気後退が予測されています。なかなか出口が見えない状況が続いている中で、テレワーク・リモートワークの普及により、田舎暮らしを始めたり、自宅を改装、賃貸から売買へと移行される方など「住まい」に対する考え方が変化しているようです。

その１つの選択肢として、「中古を買ってリノベーション」を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか？福山市でもマンションが増え、その購入・売却も活性化しております。「中古マンションを買ってリフォーム」を検討されている方に向けたコラムです。

・中古マンションの内見時には、水廻り設備の位置を確認しておく！

まずは、中古リフォームの定番とも言える水まわり設備の交換です。やはり、前入居者の方が使用されていた水まわりは、気になる方も多いと思います。なかなか予算がないという方も、ここだけはリフォームしたい！と思われる箇所になります。

マンションの室内の壁には、撤去できる壁とそうでないものがあります。この撤去を前提に住宅購入をされたのに、購入後撤去できない場合は残念です。一般的にコンクリートの壁は構造耐力壁といわれる壁がほとんどで、解体したり穴をあけたりすることができません。建物の構造を支える壁や梁を撤去してしまえば、耐力上や耐震上も問題が生じます。また、コンクリート壁にエアコンの室内機と室外機をつなぐパイプを通す為の穴を勝手にあけるのも問題です。実はこの耐力壁は共用部分に含まれる事が多く、区分所有者の判断だけでは勝手にいじることは出来ません。

ですから、購入前にしっかりとそれらを確認しておくことが重要です◎

リフォーム会社さんに希望を伝え、希望内容でリフォームが可能なのかを確認しておきましょう！

◎中古マンションのキッチンを対面型に変更する際には注意が必要？！

続いて、古い中古マンションの場合は、キッチンが壁側に設置されていることが多いと思います。そのキッチンの位置を壁側から対面のキッチンにされる際には注意が必要です！アイランドキッチンなどのように、ダイニング側にキッチンを移動させたいという希望は多いです。

まったく別の場所に移動したいのなら、新たに設置する排水管の経路が問題になりますが、リノベーションなどを行う際、ポイントとなることとしては、「排水は高いところから低いところへ流す」必要があるということ。マンションの場合、流す場所は共用している縦管に接続して排水しますが、縦管はマンション図面ではパイプスペース（PS）と書かれてある部分にあります。キッチンなどの水回りがパイプスペースから遠くなると排水に必要な傾斜をとるために一定の高さが必要となり、床を上げすぎると天井高（天井と床の間隔）が少なくなって圧迫感のある空間になってしまいます。

そもそもそのような調整が必要になる場合は、購入前に予め立ち会ってもらい、リノベーションの予算範囲におさまりそうかどうかを確認してもらうことをおススメします。

【更に・・・】

レイアウトの自由度を決める重要なポイントの1つとしてスラブという言葉も出てきます。このスラブというものはフローリングの下にあるコンクリート床面のことで、上階のスラブ面までの高さを指す階高（かいだか）というものとあわせて、室内の住空間が決まっていきます。また、その空間の調整を行いながらリノベーションを実施していきます。階高が高ければ、二重天井、二重床とスラブとの間の幅を取りやすくなります。二重天井ならば照明の配線が可能になりますし、二重床であれば水まわり（キッチン等）の配置の自由度が高まるのです◎

このような調整ができる床や天井であれば、比較的、購入者の希望の住空間リフォームにつながりやすくなりますよ！

・住宅ローン減税が使えないマンションがある！？
古い中古住宅購入時には「住宅ローン減税が使えないマンション」も存在します。中古マンションを購入された際、住宅ローン減税の適用のための耐震基準適合証明書について、申請すれば発行してもらえる証明書と勘違いをされている方もいるようですが、あくまで、耐震基準適合証明書の発行基準は、現在の耐震性確保が必須となります。マンションの場合は多くの住人の方の同意も必要となる為、簡単ではありません。

住宅ローンを使って購入を検討されている場合は、購入前に住宅ローン減税が使えるかもチェックポイントとして覚えておくと良いですね◎

様々な制約がありますが、上記のポイントを知っておけば、不動産購入時やリノベーションを実施する際に、自分なりに判断する事も可能かと思います。今後、中古マンション購入の際は、ぜひご参考にしてみてくださいね(^^)